Wprowadzenie

Cóż, od czego zacząć tę roczną recenzję hiszpańskiego rynku nieruchomości? Wydaje się, że wszystko dobrze się układało w 2017 roku, przynajmniej w odniesieniu do zagranicznego rynku nieruchomości. Nawet na rynku krajowym sytuacja powoli się poprawiała. Następnie, 1 października, Katalonia trafiła na pierwsze strony gazet. Przed tą datą myślałem, że wiele z tego raportu będzie przypominało zeszłoroczne. Bezrobocie w dół, prognozy wzrostu gospodarczego, wzrost cen nieruchomości, wzrost liczby turystów, tego typu rzeczy.

Ale teraz Katalonia musi być brana pod uwagę w prognozach dotyczących hiszpańskiego rynku nieruchomości w 2018 roku. A jeszcze bardziej od grudniowego wyniku wyborów pokazał, jak podzielony jest region. Bez wątpienia istnieją również szersze implikacje ekonomiczne, nie chodzi tylko o rynek nieruchomości. Podobnie jak Cataluña, omówię ogólne perspektywy gospodarcze, aby zobaczyć, co się zmieniło od zeszłego roku. Będę dawał wiele statystyk dotyczących rynku nieruchomości, aby pomóc ci zrozumieć, co się dzieje.

Liczby

Zamierzam zebrać statystyki i opinie z różnych źródeł publikowanych w ciągu całego roku. Analiza hiszpańskiego rynku nieruchomości może jednak stanowić wyzwanie, ponieważ statystyki są znane z niespójności. Uważam, że najbardziej wiarygodne są te notarialne, ponieważ dokładnie odzwierciedlają moment dokonania zakupu. Tak więc umowa podpisana w grudniu będzie liczona w grudniu.

Jednak hiszpański instytut statystyki (INE) również korzysta ze zwrotów z rejestrów nieruchomości. Nie odnoszą się one do transakcji, gdy transakcja jest wpisana do rejestru. Opóźnienia tygodni, a nawet miesięcy są powszechne i może to mieć wpływ zarówno na dane kwartalne, jak i całoroczne. Na przykład zakup dokonany na koniec każdego kwartału nie zostanie zarejestrowany do następnego kwartału. Najgorsze jest jednak zniekształcenie w danych rocznych. Nie jest prawdopodobne, aby zakupy w listopadzie i grudniu były rejestrowane najwcześniej w styczniu następnego roku. I tak zachodzą statystyczne sprzeczności.

Te najazdy mogą powodować znaczne rozbieżności. Na przykład pełne dane z 2017 r. Wykazały 513,814 zakupów zarejestrowanych przez notariuszy, a wszystkie one faktycznie miały miejsce w 2017 r. Natomiast w rejestrach nieruchomości wpisano 464 423 nieruchomości, co stanowi różnicę 10%. Problem polega na tym, że nie wiemy, kiedy to się stało, a niektóre z pewnością będą kacem od 2016 r. Jednocześnie niektóre transakcje w 2017 r. Nie pojawią się, ponieważ nie zostaną zarejestrowane przed końcem roku. Zamieszanie pojawia się, gdy komentatorzy mieszają statystyki, nie rozróżniają tych dwóch, a nawet nie identyfikują, z których korzystają. Podsumowując, myślę, że lepiej trzymać się jednego źródła, a moim wyborem są zwroty notariuszy.

Tak więc, gdzie podaję statystyki dotyczące numerów zakupów, cen, lokalizacji i narodowości, odnosi się do notarialnych zwrotów. O ile nie zaznaczono inaczej, ignoruję zwroty z rejestrów nieruchomości. I traktuję rynki nieruchomości krajowych i zagranicznych osobno, ponieważ działają one całkowicie niezależnie od siebie. Podczas gdy ten pierwszy jest nierozerwalnie związany z hiszpańską gospodarką, ta sama gospodarka jest w dużej mierze nieistotna dla tej ostatniej. Będę również odnosił się do cen, gorących punktów, kredytów hipotecznych, kto kupuje co i gdzie oraz co może być przed nami w 2018 roku.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych – Bezrobocie wszystko psuje

Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD) opublikowała w 2016 r. Jedno z okresowych, dogłębnych raportów na temat Hiszpanii. Odnotowując poprawę sytuacji gospodarczej od czasu poprzedniego raportu w 2014 r., Uwypukliła ona ciągłe problemy strukturalne, które utrudniały trwałe ożywienie. Wygląda na to, że niewiele się zmieniło. Były to te same kwestie, o których wspomniano w raporcie z 2014 r., Przede wszystkim o bezwzględnym bezrobociu.

Najtrudniejszym problemem jest niezdolność Hiszpanii do wprowadzenia ludzi na stałe etaty w pełnym wymiarze godzin. To prawda, że ​​Hiszpania stworzyła około 500 000 nowych miejsc pracy w każdym z ostatnich trzech lat. Jednak zbyt wiele tych miejsc pracy nie jest ani stałych, ani pełnoetatowych. Mniej niż 10% nowych umów w latach 2016 i 2017 dotyczyło pracy na czas nieokreślony i na pełny etat. (Źródło: Ministerstwo Zatrudnienia)

W listopadzie 2017 r. Tylko 7% nowych umów o pracę w prowincji Malaga było stałych, a 93% miało charakter tymczasowy. Niepokojący jest fakt, że rośnie liczba bardzo krótkoterminowych umów na pięć lub mniej dni. W 2017 r. 26% wszystkich umów było tego typu. Ponadto 36% wszystkich umów podpisywanych co miesiąc nie jest w rzeczywistości nowych. Wręcz przeciwnie, są to odnowienia umów tymczasowych podpisane zamiast stałego zatrudnienia, którego naprawdę poszukiwali pracownicy.

W przypadku, 2017 zakończył się ze średnią stopą bezrobocia 16,5%. To ponad dwukrotnie więcej niż średnia unijna wynosząca 7,4%, a tylko w Grecji jest gorzej. Jest to około trzykrotnie średnia z 5,6% z 35 członków OECD. Ponadto, średnie zmiany maski. W niektórych regionach Hiszpanii, na przykład w Estremadura, Andaluzji i na Wyspach Kanaryjskich, średnie bezrobocie osób dorosłych nadal wynosi ponad 25%. Być może jest to nieuniknione w regionach silnie uzależnionych od turystyki i rolnictwa, obydwu sektorów sezonowych miejsc pracy. Niemniej jednak rzeczywistość jest taka, że ​​Hiszpania miała pięć z dziesięciu najgorszych bezrobotnych czarnych punktów w UE w 2017 roku. (Źródło: Eurostat)

Bezrobocie wśród młodzieży

To prawdziwy koszmar. 2017 otwarty ze średnią stopą bezrobocia dla osób poniżej 35 roku życia 41,7%. Rok zakończył się średnią 38,2% w kraju. Tymczasem stawka dla tej samej grupy wiekowej w Niemczech wynosi 6,6%. To prawda, że ​​nastąpił postęp, biorąc pod uwagę, że bezrobocie wśród młodzieży osiągnęło najwyższy poziom w 2013 r. Na poziomie 55,8%. Ale po raz kolejny średnie zmieniają regionalne warianty. W najgorszym przypadku, poniżej 35. roku życia, bezrobocie w niektórych regionach przekroczyło 60%. I nadal jest ponad 50% w miejscach. Ta grupa wiekowa straciła dekadę pod względem zatrudnienia i obawiam się, że mogą stracić kolejną.

Takie złe perspektywy pracy nieuchronnie prowadzą do wyższej emigracji. Liczba obywateli Hiszpanii wyjeżdżających za granicę do pracy wzrosła w 2017 r. Po raz ósmy z rzędu. Niestety, te odchody zwykle znajdują się w demograficznej Hiszpanii; młody, wykształcony, profesjonalny i przedsiębiorczy. To prawda, że ​​populacja nie zmniejszyła się po raz pierwszy od pięciu lat, ale to nie dlatego, że emigracja zwolniła. Raczej dlatego, że imigracja wzrosła z krajów o jeszcze gorszych perspektywach pracy, takich jak Wenezuela, Maroko, Rumunia i Kolumbia.

Innym negatywnym skutkiem wysokiego bezrobocia wśród młodzieży jest coroczny spadek liczby nowo powstających gospodarstw domowych. Przed 2008 r. Było ich około 300 000, ale dziś jest ich mniej niż 100 000. Ponadto około 80% osób poniżej 30 roku życia nadal mieszka w domu rodzicielskim. Na tym rynku pracy znaczące ożywienie na krajowym rynku nieruchomości jest mało prawdopodobne w najbliższym czasie. Bezrobotni, obawiający się bezrobocia i na krótkoterminowych kontraktach tymczasowych nie kupują nieruchomości. Nie ma też osób zatrudnionych, których siła nabywcza spadła o prawie 10% od 2008 r. (Źródło: National Institute of Statistics INE)

W perspektywie krótkoterminowej wydaje się, że nie ma dużej poprawy na horyzoncie dla bezrobotnych młodych ludzi. Hiszpania jest jednym z niewielu krajów w krajach rozwiniętych, gdzie bezrobocie wynosi ponad 20% trzy razy w ciągu dwudziestu lat. (Źródło: Javier Díaz-Giménez, profesor ekonomii w hiszpańskiej IESE Business School). Ostatni raz osiągnął szczyt powyżej 20% przed krachu w 2008 roku w połowie lat 1990. Przygnębiająco, potrzeba było 14 lat, by obniżyć się do średniej europejskiej. Jeśli historia się powtórzy, minie 2024, zanim Hiszpania zbliży się do normy UE. Co gorsza, raport PricewaterhouseCoopers z 2014 r. Przewidywał, że Hiszpania nie wróci do poziomów sprzed kryzysu, do 2033 r.!

W rzeczywistości Hiszpania nigdy nie była bliska pełnego zatrudnienia nawet dla dorosłych. Nawet kiedy była najszybciej rozwijającą się gospodarką w strefie euro w 2007 roku średnie bezrobocie wyniosło 8%. Jest to liczba, którą większość rozwiniętych krajów uznałaby za wysoką podczas recesji. Jednak podczas badania tego sprawozdania znalazłem bardzo przygnębiającą statystykę dotyczącą bezrobocia wśród młodzieży. Na początku tej sekcji podałem bezrobocie wśród młodzieży na koniec 2017 roku w wysokości 38,2%. Byłem zszokowany, gdy dowiedziałem się, że jest to tylko nieco powyżej 30-letniej średniej w Hiszpanii między 1986 a 2017 r. Średnia dla tych trzech dekad była oszałamiająca 34,69%. Tak więc, pomimo kilku okresów boomu na tym etapie, Hiszpania poczyniła niewielkie postępy w poprawie perspektyw dla młodzieży. Myślę, że to właśnie OECD rozumie przez problemy strukturalne.

Kilka zielonych pędów

Niemniej jednak, mimo wysokiego zatrudnienia stanowiącego hamulec na krajowym rynku nieruchomości, nastąpiła poprawa w 2017 r. Całkowita liczba transakcji na 2017 r. Wyniosła 513,814, chociaż nabywcy zagraniczni mieli 20% udziału w rynku. Ceny rosły, choć powoli w większości lokalizacji i przy dużych różnicach regionalnych. Na przykład średnia krajowa wzrosła o 7,2% w czwartym kwartale 2017 r. Jednak ta ukryta dwucyfrowa liczba wzrosła zarówno w Madrycie (11,9%), jak iw Barcelonie (10,2%). i 9,1% na Balearach. Jednak w tym samym okresie dwa regiony odnotowały wzrost cen poniżej 1%. Z drugiej strony, żaden region nie był na minusie po raz pierwszy w 2017 roku.

Kolejnym dobrym znakiem jest to, że susze hipoteczne recesji już dawno minęły. Wynika to z faktu, że mniej banków ma bilanse obciążone toksycznymi aktywami. Jednak, chociaż kredyty są łatwiejsze do zdobycia, nabywcy nadal potrzebują dużej kaucji w regionie 20% – 25%. Ogólnie rzecz biorąc, tylko około dwóch trzecich zakupów w Hiszpanii jest finansowanych hipoteką, co stanowi duży spadek w porównaniu z 2008 r. Wciąż jest to rynek “gotówkowy jest królem”, nigdzie nie jest tak w sektorze zagranicznym, z którego później.

Istnieją oznaki zwiększonego zaufania do sektora budowlanego. Pozwolenia na budowę dla Q1-Q3 wyniosły 60 695, co oznacza wzrost o 27% rocznie, a więc czas na budowę nowych obiektów wzrośnie. Jednak ta dziewięciomiesięczna liczba jest mniejsza o połowę w porównaniu z zaledwie jednym miesiącem w 2006 roku! We wrześniu 2006 r. Było ich 126 753, co wskazuje na dewastację w przemyśle podczas recesji. Rzeczywistość była taka, że ​​pozwolenia na budowę spadły o 98%, gdy rynek nieruchomości rozbił się. W całej Hiszpanii sektor budowlany został mniej lub bardziej zmieciony. Tak więc, ważne jest, aby pamiętać, że Hiszpania wychodzi z otchłani tak głęboko, że nawet najmniejsza poprawa wygląda niesamowicie. Jeszcze dużo do zrobienia.

Katalonia – implikacje dla hiszpańskiego rynku nieruchomości

Pojawienie się poważnego ruchu secesjonistycznego mogło stać się wielkim szokiem dla wielu poza Hiszpanią. Dla tych, którzy uważnie obserwują Hiszpanię, może nie tak bardzo. Kataloński problem niepodległości od lat gnije. A po niejednoznacznych wyborach w dniu 21 grudnia, może to zahartować w najbliższej przyszłości.

Spadek gospodarczy był natychmiastowy. Istotnie, znaki ostrzegawcze były już we wrześniu, ponieważ wiele korporacji międzynarodowych zaczęło zamrażać inwestycje “na wszelki wypadek”. W miesiącu następującym po referendum 1 października, biznes w Katalonii spadł o 14,3%. Była to najgorsza październikowa liczba w regionie od początku kryzysu gospodarczego w 2011 r. Do końca 2017 r. Ponad 3100 przedsiębiorstw przeniosło swoje prawne kwatery główne do innych miejsc w Hiszpanii. A niektórzy zmienili także swoje lokalizacje podatkowe.

Wydaje się, że wybory niewiele się zmieniły. Sądzę, że można bezpiecznie założyć, że podąży za nimi więcej firm. Rząd kataloński zaprzeczył, że byłby lot kapitału, gdyby wynik referendum był dla secesji. I nieco dziwacznie, nadal zaprzeczali, że stanie się tak, jak to się dzieje.

Lista odlotów zawiera jedne z najlepiej znanych hiszpańskich nazw firm. Banco Sabadell i Caixabank kierowali listą banków katalońskich, najpierw do Alicante, drugą do Walencji. Firma energetyczna GasNatural and publishing group Planeta również wyszła z bloków. I z pewnością nie ma nic bardziej katalońskiego niż wino musujące Cava, ale Codorníu jest w Haro w La Rioja. Freixenet nie może się zdecydować. Najpierw jechał, a potem został, kto wie? Przed referendum w październiku hiszpański giełdowy indeks giełdowy Ibex 35 zanotował siedem notowanych spółek katalońskich. Pod koniec grudnia 2017 r. Pozostała tylko jedna.

Barcelona była faworytem, ​​aby zostać nowym domem Europejskiej Agencji Leków, kiedy zostanie zamknięta obecna londyńska kwatera główna. W przypadku, nie przetrwał nawet pierwszej rundy głosowania. Bez wątpienia ważnym czynnikiem była kwestia niezależności.

Jednak inne regiony korzystają z politycznej niepewności w Katalonii. Większość firm przeniosła się do Madrytu, ale wybrano także Walencję, Alicante, Majorkę, Malagę, Kordobę i Bilbao. To prawda, że ​​zmiana zarejestrowanego adresu nie wpływa bezpośrednio na przychody z podatku dochodowego od osób prawnych. Jednak niektóre firmy zmieniły także swoją siedzibę fiskalną, co wpłynie na wpływy z podatków w przyszłości.

Negatywne implikacje dla katalońskiej gospodarki są liczne. Po pierwsze, utrata reputacji jest stabilnym i bezpiecznym miejscem inwestycji. W konsekwencji inwestycje zagraniczne prawdopodobnie spadną. Ponadto, gdy firma zdecydowała się odejść, rzadko wraca. W rezultacie to, co początkowo było technicznym, często zmienia się w ruch personelu i operacji. Na przykład Banco Sabadell ogłosił już, że niektórzy z jego dyrektorów przeprowadzą się do Madrytu. Cervezas San Miguel jedzie do Malagi, gdzie już mają fabrykę, podobnie producenci żywności Gallo w Kordobie.

Aby kupić lub nie kupić?

Statystyki rynku nieruchomości w IV kwartale publikowane są w pierwszej połowie następnego roku. W związku z tym dopiero będziemy wiedzieli, jaki wpływ wywiera na katalońską gospodarkę. W międzyczasie hotelarze zgłaszają 15% spadek liczby rezerwacji od października. Zagraniczni goście na dorocznej imprezie w Barcelonie Meeting Point, która odbyła się zaledwie trzy tygodnie po referendum, spadły o 20%. Anegdotycznie słyszymy już, że sektor nieruchomości zagranicznych jest mniej lub bardziej opóźniony, szczególnie w Barcelonie. Kupujący odeszli od podpisanych umów, preferując utratę swoich depozytów. Deweloperzy sprzedający nowe projekty poza planem przewidują zaległości w płatnościach etapowych w dół.

Raport Banku Hiszpanii z końca roku był ostrożny przy komentowaniu perspektyw PKB. Z jednej strony utrzymywała się na poziomie krajowym z prognozami wzrostu na poziomie 4% na poziomie 0,8%. Ale oświadczenie podkreśliło słabe wyniki w katalońskim sektorze zatrudnienia, turystyki i nieruchomości w czwartym kwartale. Może to być oznaką, że działalność gospodarcza spowolni bardziej w Katalonii niż w innych regionach. Na przykład Katalonia straciła prawie pół miliona odwiedzających w czwartym kwartale 2017 roku w porównaniu do tego samego okresu w 2016 roku.

Niektórzy mogą powiedzieć, że jest to odważny nabywca z zagranicy, który wchodzi na kataloński rynek nieruchomości w 2018 roku. Jeden z sondaży opinii publicznej zgłosił, że 45% zagranicznych właścicieli w Katalonii chce opuścić region z powodu kwestii niezależności. Z drugiej strony, zakładając, że nastąpi korekta cen, ceny mogą stać się nie do odparcia dla nabywców, którzy chcą tylko Katalonii. Atrakcje regionu pozostają bez zmian.

I nie widzę też żadnego negatywnego wpływu na rynek nieruchomości w innych regionach. W rzeczywistości może nawet przynieść korzyść. Jeśli ludzie opuszczają region, zastanawiam się, ile osób przeniosą się do innych części kraju. I na pewno niektórzy inwestorzy, którzy rezygnują z planów zakupu w Katalonii, rozważą raczej alternatywę niż całkowicie opuścić Hiszpanię. Na przykład w przypadku kupujących, którzy nadal chcą miejskiego zgiełku, widzę korzyści zarówno Walencji, jak i Malagi.

Rynek zamorski – prężny i rozwijający się

We wstępie do tego sprawozdania powiedziałem, że osobno zajmę się sektorem krajowym i zagranicznym. Oto powód, dla którego. W obecnych warunkach rynkowych około 65% wszystkich transakcji dotyczących nieruchomości w Hiszpanii ma miejsce w kilku lokalizacjach. Nic dziwnego, że jednym z nich jest Madryt, ale reszta to miejsce, do którego zmierza większość międzynarodowych nabywców. W przeważającej większości wybierają wybrzeża Morza Śródziemnego, Baleary i Wyspy Kanaryjskie.

Łączna liczba kupujących z zagranicy w 2016 roku była rekordowa w historii 87 551, ale w 2017 roku z łatwością wzrosła o 100.095. Jest to roczny wzrost o 14,1%, imponujący na tle secesji Brexitu i Katalonii. Bez katalońskiego problemu, jestem pewien, że liczba zagranicznych nabywców byłaby jeszcze wyższa. Zamiast tego nastąpił duży spadek transakcji w Katalonii w czwartym kwartale.

W przypadku 100 095 międzynarodowych nabywców stanowi około 20% transakcji nieruchomości w ciągu roku. Pokazuje to, jak ważny jest nabywca zagraniczny na dzisiejszym hiszpańskim rynku nieruchomości. Jednakże, kiedy zagłębimy się nieco w statystyki dla konkretnych regionów, które przyciągają większość międzynarodowych nabywców, liczby są jeszcze większe. Kilka obszarów ma zagraniczny udział w rynku nabywców powyżej średniej krajowej wynoszącej 19,5%. Na przykład spójrz na Wyspy Kanaryjskie (37,6%) i Alicante (46,27%) oraz Baleary (40,5%).

Jeszcze bardziej uderzające jest to, jak międzynarodowi nabywcy dominują na wysokiej wartości rynku. W najbardziej prestiżowych dziedzinach, takich jak Marbella, zagraniczni nabywcy stanowią około 75% z 1 mln EUR zakupów. A statystyki te przekładają się na zaskakujące różnice w liczbach rzeczywistych. Andaluzja przyjęła 17 807 nabywców zagranicznych w 2017 r., A Kantabria zaledwie 329. Region Walencji, który obejmuje Alicante i Castellón, odnotował 27 582, ale w Asturii zakupiło tylko 437 obcokrajowców. Wyspy Kanaryjskie zobaczyły 10 588, La Rioja tylko 416, Katalonia 15,07 wobec 254 w Estremadurze.

Jest więc oczywiste, że zagraniczni nabywcy są ważnym elementem optymizmu na rynku nieruchomości w Hiszpanii. Sektor ten osiąga lepsze wyniki i, z pewnym marginesem, obszary zależne od krajowego nabywcy. I z powodów, o których już wspomniałem, sądzę, że sektor krajowy pozostanie w tyle przez kolejne kilka lat. Dlatego uważam, że rynki nieruchomości zagranicznych i krajowych funkcjonują całkowicie niezależnie od siebie. W związku z tym jeden sektor może być dynamiczny i silnie się rozwijać, podczas gdy drugi wciąż ma problemy.

Komercyjne, inwestycje i rozwój

W sektorze deweloperskim i inwestycyjnym firmy zagraniczne również były bardzo aktywne w 2017 r. Ponieważ hiszpańskie banki sprzedają toksyczne aktywa zgromadzone podczas kryzysu bankowego, zagraniczne fundusze dokonują znacznej części zakupów. Amerykańska grupa usług finansowych Blackstone po raz pierwszy weszła na rynek hiszpański w 2013 roku, nabywając nieruchomości mieszkaniowe w Madrycie. W sierpniu 2017 r. Zapłacili 5 mld euro za 51% udziału w portfelu nieruchomości Banco Popular. Portfel ten, o wartości 30 miliardów euro, został przeniesiony do Banco Santander, kiedy nabył firmę Popular za symboliczną kwotę 1 euro w 2017 roku. Aktywa majątkowe Blackstone w Hiszpanii wynoszą teraz 12 miliardów euro, co czyni go największym w pełni prywatnym właścicielem nieruchomości w kraju.

Również z USA Cerebus Capital Management nabył 64% udziałów w nieruchomości BBVA. Norweski Axactor dokonał drugiego zakupu od Unicaji, przyjmując kolejne 252 mln € z tytułu niewywiązania się nieruchomości z nieruchomości. W związku z zamknięciem 2017 r. Deutsche Bank kupił niespłacone kredyty od hiszpańskiego banku Sareb o wartości 375 mln euro. Ogólnie rzecz biorąc, zakupy toksycznych aktywów banków osiągnęły w 2017 r. 48,2 mld EUR, czyli więcej niż w czterech poprzednich latach (źródło: Evercore). Według konsultantów Savillsa ponad dwie trzecie tej liczby pochodziło z zagranicznych funduszy inwestycyjnych.

Brytyjscy specjaliści ds. Sprzedaży detalicznej Hammerson i Intu połączyli się. Zapowiedzieli, że projekt Torremolinos dla największego centrum handlowo-rozrywkowego w Europie będzie kontynuowany. Londyńska firma Pacific Investments inwestuje 25 milionów euro w projekt 5 willi w Marbelli. Fundusz Round Hill Capital Investment, również z siedzibą w Londynie, ma za sobą 250 mln euro rozwoju w Ojén, 7km od Marbelli. A chilijska grupa inwestycyjna Osim inwestuje 480 milionów euro w różne projekty. Jednym z nich będzie jezioro Crystal Lagoon, pierwsze tego typu w Europie.

Kto kupuje?

Więc kim są ci wszyscy cudzoziemcy kupujący w Hiszpanii, skąd pochodzą? Brytyjczycy zawsze byli jedną największą grupą ze względu na narodowość kupującą w Hiszpanii jakąś marżą, prawdopodobnie zawsze tak będzie. Po raz kolejny Brytyjczycy przewodzą, kupując w 2017 roku 14 242 nieruchomości. To znacznie więcej niż drugie miejsce w rankingu francuskim (8565) i trzecie miejsce w Niemczech (8255).

Chociaż udział brytyjskiego rynku spadł w pierwszej połowie 2017 r., Ponownie wzrósł on w drugiej połowie. W rezultacie rynek brytyjski reprezentował 14,3% nabywców zagranicznych w 2017 r. To prawda, że ​​jest to mniejszy udział w rynku, ale na większym rynku lepiej jest patrzeć na liczbę. Wielu komentatorów przewidywało upadek brytyjskich nabywców z powodu Brexitu, co miało poważne konsekwencje dla całego międzynarodowego rynku. W przypadku, gdy w referendum było tylko 901 mniej kupujących z Wielkiej Brytanii w 2016 r., W porównaniu z 2015 r. W 2017 r. Było 816 mniej brytyjskich nabywców niż w 2016 r. Nie to nazwałbym upadkiem. Biorąc pod uwagę, że ogólny rynek zagraniczny wzrósł o 12 478 w 2017 r., 815 mniej brytyjskich nabywców jest ledwo zauważonych.

Obywatele UE stanowią 70% zakupów dokonywanych przez obcokrajowców. Jednak obywatele spoza UE kupują więcej niż kiedykolwiek od 2007 r. Kupujący ze Stanów Zjednoczonych, Chin, Rosji i kilku krajów Ameryki Południowej zwiększył się o 20% do 30% w porównaniu z 2016 r. Z każdego 100 zagranicznych nabywców w Hiszpanii dzisiaj 85 nie są Brytyjczykami. Jest to duży kontrast w porównaniu z podziałem, gdy ostatnio na hiszpańskim rynku nieruchomości doszło do załamania na początku lat dziewięćdziesiątych. W tamtych czasach 80% międzynarodowych nabywców pochodziło z Wielkiej Brytanii. Kiedy więc gospodarka brytyjska uderzyła w bufory w 1990 r., Rynek zagraniczny praktycznie zniknął. Teraz jednak w Hiszpanii jest tak wiele innych narodowości, że potencjalne szkody w całym sektorze międzynarodowym są ograniczone. Wszystkie wskaźniki wskazują, że popyt ze strony zagranicznych nabywców będzie nadal wzrastał w 2018 roku.

Moim zdaniem niższe liczby kupujących z Wielkiej Brytanii odzwierciedlają kurs wymiany GBP / EUR. Jeszcze nie słyszałem, aby ktokolwiek z Wielkiej Brytanii wspomniał o przepisach po Brexicie w kontekście ich planów zakupowych. Brytyjczycy byli najbardziej aktywnymi obcokrajowcami, kupującymi nieruchomości w Hiszpanii, odkąd oba kraje były w UE. I to trwało przez cały okres, kiedy Wielka Brytania była, ale Hiszpania nie była. Nie ma możliwości, aby Hiszpania pozwoliła cokolwiek zniszczyć ich najważniejszy rynek.

W związku z tym nie sądzę, aby liczba brytyjskich nabywców w 2017 r. Była związana ze statusem brytyjskim po Brexit. Chodzi raczej o słabe GBP £, czynnik ściśle związany z niepewnością dotyczącą procesu odlotu. Może to jednak być tymczasowe, a kurs wymiany może zmienić się na korzyść funta szterlinga. Na przykład, jeśli pojawi się ponowna niestabilność w strefie euro, coś, co większość analityków uważa za pewnik w pewnym momencie.

Jednak brytyjscy nabywcy, którzy czekają na poprawę kursu, mogą znaleźć jakiekolwiek korzyści zanegowane przez wzrosty cen w 2018 r. Rzeczywiście, ceny w najlepszych obszarach o wysokiej aktywności zagranicznej są już o 20% wyższe niż na koniec 2015 r. W tym czasie kurs wymiany osiągnął wartość 1,41 EUR / 1 GBP. Następnie funt brytyjski przeszedł na coś z rollercoastera w 2016 roku, tracąc 14% porównując styczeń z grudniem. W pewnym momencie 2016 roku spadł o 24%. Natomiast rok 2017 był bardziej spokojny, a był o 4% niższy w grudniu niż w styczniu. Ceny wzrosły jednak w szybszym tempie w 2017 r., Niż cena waluty spadła. Tak więc brytyjski nabywca oczekujący wyższego kursu wymiany straciłby ważność. Zapłacą więcej w grudniu 2017 r. Niż kupują po niższej cenie, ale lepszym kursie wymiany w styczniu.

Istnieje jednak rozwiązanie i zaskakuje mnie, że tak niewiele osób słyszało o tym. Rzeczywiście, ostatnio rozmawiałem z doświadczonym agentem nieruchomości w Marbelli i nie wiedzieli, o czym mówię. Rozwiązanie nazywa się hiszpańską hipoteką o stałym oprocentowaniu. Myślę, że każdy, kto myśli o zakupie w Hiszpanii w 2018 roku, powinien wziąć pod uwagę. Dotyczy to wszystkich, nie tylko tych w GBP £.

Hiszpańskie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu

Faktem jest, że większość zagranicznych nabywców w Hiszpanii od czasu kryzysu nieruchomości była bogata w gotówkę. Oczywiście, główną przyczyną tego jest to, że hiszpańskie banki tonieły w złych długach. W rezultacie trudno było uzyskać nowe pożyczki dla nabywców nieruchomości. Tylko ogromny pomoc finansowa z Europejskiego Banku Centralnego uniemożliwiła powszechne załamanie. Nawet gdy cudzoziemiec przeszedł kontrolę statusu, kwota, którą bank pożyczał, spadłaby z 100% do 60% LTV. W związku z tym kupujący potrzebowali znacznie większego depozytu niż wcześniej.

W rzeczywistości nie widzę dużej zmiany w nastawieniu, nawet w 2018 r. Zagraniczny nabywca, który rzeczywiście potrzebuje kredytu hipotecznego, może mieć trudności z uzyskaniem zgody. Kiedy słyszę, że transakcja spadła z powodu nieudanego wniosku o kredyt hipoteczny przez zagranicznego nabywcę. W wielu przypadkach opierali swój budżet na uzyskaniu 80% +, ale krótko.

Natomiast banki bardzo chętnie udzielają pożyczek międzynarodowym nabywcom, którzy nie wymagają hipoteki. Jednym z pierwszych pytań, jakie zadaję potencjalnym klientom, jest to, czy są nabywcami gotówki, czy też potrzebują finansowania. Jeśli są nabywcami gotówki, zawsze pytam, czy wiedzą o hipotece o stałym oprocentowaniu, która jest obecnie dostępna w Hiszpanii. Większość nie. Kiedy już wiedzą, co jest w ofercie, typową odpowiedzią jest “gdzie mam podpisać?”

Euribor to stopa procentowa stosowana do ustalenia większości hiszpańskich kredytów hipotecznych. Od lutego 2016 r. Jest na minusie. Zamknęła 2016 r. Na poziomie -0,080%, a w tym czasie hipoteki o stałym oprocentowaniu stanowiły 28,6% wszystkich nowych pożyczek. Od czasu recesji nie można nawet uzyskać hipoteki o stałym oprocentowaniu, ponieważ zniknął ten rodzaj pożyczki. Euribor spadł w całym 2017 r., Obniżając się co miesiąc do nowego historycznego minimum, a tendencja utrzymywała się w 2018 r. Pod koniec marca zamknęła się na poziomie -0,191%. Pod koniec roku udział kredytów o stałym oprocentowaniu wzrósł do 40%.

W wyniku spadku EURIBOR kredyty hipoteczne o niskim oprocentowaniu są łatwo dostępne dla wszystkich zagranicznych nabywców. Oczywiście podlega to statusowi. Moja rada dla kupujących gotówkę, niezależnie od waluty, w jakiej się znajdują, polega na ochronie jak największej ilości kapitału. Weź hiszpański kredyt hipoteczny za tyle, ile możesz zdobyć.

Istnieje wiele produktów do wyboru z ustalonymi warunkami od 5 – 30 lat. Stopy procentowe wynoszą od 1,7% do 2,75% i do 70% LTV. Istnieje wiele zmiennych, takich jak kraj rezydencji, wymagana kwota i lokalizacja zakupu. Ale większość nie ma żadnych ograniczeń co do narodowości lub ceny zakupu. Jednak dobry broker jest niezbędny. Kilku ostatnich klientów zabezpieczyło pożyczki o wartości do 1 miliona euro, co stanowi 50% LTV, przy 2,4% stałych przez 20 lat. Banki będą bardzo uważnie przyglądać się statusowi kupującego, ale ogólnie proces jest prosty i szybki. W przypadku niektórych moich klientów mieliśmy nawet banki konkurujące o tę firmę.

Rynek zagraniczny – dlaczego Hiszpania?

Ciężko jest pokonać styl życia Hiszpanii; jest zrelaksowany i łatwy w obsłudze, bezpieczny i przyjazny dzieciom. Średnia długość życia wzrosła o dziesięć lat w latach 1970-2015. W przypadku 80 lat dla mężczyzn i 85 lat dla kobiet Hiszpanie mają najwyższe średnie trwanie życia w Europie i drugie miejsce na świecie. Tylko Japonia radzi sobie lepiej przez kilka miesięcy. Klimat pasuje do wszystkich smaków. Rozpoczyna się od jednej z czterech pór roku z odpowiednią zimą na północy do subtropikalnego południa. Strefy mikroklimatyczne na śródziemnomorskich wybrzeżach Andaluzji mają najlepsze temperatury zimowe na kontynencie europejskim. I nie bez powodu Wyspy Kanaryjskie są często określane mianem europejskich Karaibów. Hiszpańskie plaże i przystanie mają więcej niebieskich flag niż jakikolwiek inny kraj na świecie, w sumie 671. W rzeczywistości Hiszpania znajduje się na pierwszym miejscu od czasu rozpoczęcia programu w 1987 roku.

Dla turysty kulturalnego Hiszpania ma jedne z najstarszych miast na świecie i 45 miejsc światowego dziedzictwa UNESCO. To stawia go na trzecim miejscu na świecie, za jedynie Włochami (51) i Chinami (47). Gdy komitet UNESCO orzeknie na temat najnowszej kandydatury, Medina Azahara w pobliżu Kordoby, liczba ta wzrośnie do 46. Dobre warunki życia są przystępne, jeśli ceny żywności i napojów są poniżej średniej UE. (Źródło: Eurostat) Kuchnia jest światowej klasy. W drugim roku Hiszpania miała trzy restauracje w dziesięciu najlepszych restauracjach na świecie, więcej niż jakikolwiek inny kraj. W pierwszej pięćdziesiątce było ich łącznie sześć. Entuzjaści sportu i outdooru mają tak duży wybór. Golf, tenis, jeździectwo, narciarstwo, wiatry i kitesurfing, kolarstwo górskie, wspinaczka skałkowa, turystyka, wędkarstwo – lista jest długa. W rezultacie Hiszpania ma jakość życia, którą trudno pokonać.

Ceny w najlepszych lokalizacjach odzyskały około połowę strat poniesionych w latach 2008-2014. W tamtych latach średni spadek wyniósł 40% w najlepszych lokalizacjach i aż 65% w innych miejscach. Moim zdaniem nadal istnieje potencjał wzrostu kapitału do 20% we względnie krótkim okresie. Przewiduję jednak, że ceny powrócą tam, gdzie były w 2006 roku do końca 2019 roku.

Link do turystyki

Można by pomyśleć, że raport o hiszpańskim zagranicznym rynku nieruchomości nie musi wspominać o turystyce. Myślę jednak, że istnieje ścisły związek. Istnieje kilka kategorii kupujących za granicą. Po pierwsze, stali mieszkańcy i właściciele drugich domów, którzy w ogóle nie zamierzają wynajmować. Ale są duże i rosnące grupy, dla których liczba turystów jest bardzo interesująca. Niektóre inwestycje kupują za darmo, nie na własny użytek. Są też tacy, którzy chcą, by własność sama sobie zapłaciła, generując dochody z wynajmu, gdy nie ma ich wcale. A potem są to, co nazywam przypadkowymi właścicielami. Nie ma zamiaru wynajmować, gdy kupili, ale zmienili zdanie, kiedy zobaczyli potencjał.

Faktem jest, że statystyki turystyczne Hiszpanii są zadziwiające. Na samym szczycie rynku boomu sprzed 2008 r. Rekordowy roczny rekord wynosił 59 mln odwiedzających za granicą. Łączna suma w 2017 roku wyniosła 81 736 363, a dla katalońskiego kryzysu wyniósłaby znacznie ponad 82 miliony. Mimo to Hiszpania nadal wyprzedziła Stany Zjednoczone i stała się drugim najczęściej odwiedzanym krajem na świecie, zaraz za Francją.

Przejście z 59 m do 81,75 m + w ciągu dekady jest naprawdę niezwykłe. Co jeszcze bardziej niezwykłe, w ciągu ostatnich dwóch lat nastąpił wzrost o 10 milionów. Jest kilka powodów, dla których warto odwiedzić zagranicznych gości. Bez wątpienia, część wzrostu wynika z niestabilności w innym miejscu. Słusznie lub niesłusznie większość ludzi nadal uważa, że ​​Hiszpania jest względnie bezpieczna. Liczby pokazują, że nawet okrucieństwo z sierpnia 2017 r. W Barcelonie nie miało wpływu na tamtejszą turystykę. Po drugie, Hiszpania poprawiła swój marketing jako całoroczny cel podkreślający niesamowitą kulturę, architekturę i kuchnię. To już nie tylko tradycyjne miejsce na rodzinne wakacje na piasku. Świetnie nadaje się również na wyjazdy wakacyjne i weekendowe.

Pomogło to przedłużyć sezon poza sezonem letnim. W rezultacie rekordowe liczby odwiedzono we wszystkich miesiącach w 2017 r. Oznacza to, że istnieje o wiele większy potencjał przychodów z wynajmu w ciągu roku. Co to ma wspólnego z rynkiem nieruchomości?

Według badań Ministerstwa Turystyki około 35% z tych 82 milionów nie zostanie w hotelach. W rezultacie, rentowności czynszów prywatnych były bardzo silne w 2017 r. W całym teście, najwyższej jakości nieruchomości o najwyższym standardzie były w 100% zajęte w sezonie. Mój przyjaciel otrzymał nieodpartą ofertę na swój stylowy dom przy plaży w sierpniu. Więc się wyprowadził. I to bez oferowania go do wynajęcia. Następnie wyprowadził się ponownie na dwumiesięczną letnią zimę. W tym samym obszarze sześciomiesięczny wynajem pozwolił na wyprodukowanie 450 000 USD. Dawni klienci, którzy odnaleźli dom na wzgórzach za wybrzeżem, stali się “przypadkowymi” właścicielami. Kupili stały dom, nie mieli zamiaru wynajmować, ale nie mogli uwierzyć w potencjał dochodowy. Nie tylko widzieli 100% obłożenia w sezonie, ale również regularnie przez cały rok.

Istnieje duży popyt zarówno na długi, jak i krótki okres wynajmu. Jednak absolutnie konieczne jest, aby lokalizacja była najlepsza, a nieruchomość musi być w stanie 5 *. Kiedyś uważane za luksusowe przedmioty, np. Darmowe wifi, telewizor z płaskim ekranem i satelita, wysokiej jakości wnętrza i wyposażenie, są teraz standardem. I nie ma tyle popyt na inteligentne apartamenty z dwoma sypialniami w odpowiednim miejscu, jak w luksusowych willach.

Sądziłem, że rentowności spadną, gdy ceny wzrosną, ale popyt przewyższa podaż, który wydaje się nie mieć miejsca. Ogólnie rzecz biorąc, mieszkanie lub kamienica może osiągnąć 8-10% dochodu brutto, jeśli jest dostępna przez krótki okres w ciągu roku. Podobna właściwość pozwala długoterminowo osiągnąć 5% -7%. W górnej części rynku wolnostojąca nieruchomość przy plaży może brutto 10% -12% na rynku krótkoterminowym. We wszystkich przypadkach kluczowe znaczenie ma wykończenie wnętrza i wnętrza

Kiedy pracuję dla klienta, którego brief wymaga wiarygodnych dochodów z najmu, celuję w określone obszary i ignoruję innych. Ponadto szukam rodzaju nieruchomości i odrzucam inne. Złap lokalizację, nawet o kilka kilometrów, a dochód może zostać zmniejszony o połowę. Oprócz wskazania właściwej lokalizacji w określonym obszarze, musisz znajdować się w odpowiednim regionie. Wynika to z przepisów dotyczących krótkoterminowych wakacji, pod presją potężnego lobby hotelowego i niezadowolonych mieszkańców. Jest to szczególnie prawdziwe w centrach miast, takich jak Barcelona i Madryt, gdzie niektóre miejscowości są przepełnione wakacjami. Tak więc, jeśli dochód z wynajmu jest wymogiem twojego planu zakupu, sprawdź przepisy w tym autonomicznym regionie.

Jednak dni pozostawiania kluczy na lokalnym pasku i nadziei, że nie pojawią się żadne awarie, minęły. Musisz być “gotowy na wypożyczenie” i możesz przeczytać więcej o tym, co to oznacza w moim blogu .




Booking.com


Co to jest popyt

Zmiana na współczesną architekturę właśnie się rozpoczęła, gdy rynek nieruchomości rozbił się. Trend przyśpieszył wraz z rozpoczęciem budowy, ale każdy trend ma okres przydatności do użycia. Zaczynam się zastanawiać, czy to, co uważano za bardzo futurystyczne i ekskluzywne, jest teraz nieco przesadzone. Ostatnio pracowałem dla kilku klientów, którzy nie określili “białych skrzynek”. To, czego chcieli, to fasada nawiązująca do tradycyjnego hiszpańskiego stylu architektonicznego, ale o całkowicie nowoczesnych wnętrzach. Ponieważ wygląd “białej skrzynki” jest teraz tak wszechobecny, widzę początki odejścia od niego.

Odsprzedaż nadal dominuje na rynku nieruchomości. Pod koniec 2017 r. Podział ten wynosił 90% odsprzedaży w stosunku do 10% nowych budynków. Chociaż zatwierdzanie licencji budowlanych rośnie w całym kraju, zawsze pomiędzy zatwierdzeniem projektu i opóźnieniem w sprzedaży jest opóźnienie. W rezultacie nie mogę przewidzieć żadnej istotnej zmiany w tym, co ludzie kupują w krótkim okresie. A popyt na nieruchomości nadbrzeżne przytłacza sektor śródlądowy. Moim zdaniem sektor rolny jest niczym innym, jak rynkiem niszowym dla bardzo szczególnego rodzaju nabywcy. Dawno minęły czasy, gdy kupujący wycenili z wybrzeża w głąb lądu, ponieważ na to pozwala ich budżet. I nie widzę powrotu tych dni

Tak więc na rynku w 2017 roku chodziło o odsprzedaż i tak będzie jeszcze w 2018 roku. I moim zdaniem, tak właśnie powinno być. Faktem jest, że przez lata istniała własność na najlepszych pozycjach w najlepszych lokalizacjach. Moja rada dla moich klientów polega na tym, że ma sens finansowy na odsprzedaż. Nie zniechęcaj się, jeśli wymaga ona aktualizacji lub nawet rozerwania, ponieważ koszty budowlane są nadal konkurencyjne. Prawie na pewno będziesz mieć gotowy produkt w lepszej cenie za metr kwadratowy niż nowa kompilacja. W przypadku mieszkań i kamienic będą one bardziej przestronne i lepiej zlokalizowane niż nowe lub najnowsze budowle.

Jest jednak jasne, że gdy nowy produkt jest dostępny, przyciąga zagranicznych nabywców, takich jak mole, do płomienia. I to nawet wtedy, gdy w stosunku do nieruchomości odsprzedaży jest zbyt drogie, mniejsze i nie w najlepszej pozycji. Trudno mi to zrozumieć, ale zapotrzebowanie na nowe nieruchomości będzie rosło w całym 2018 roku.

Ceny – Odsprzedaż versus Nowa-kompilacja

Ceny odsprzedaży to jedno, a ceny nowych projektów to zupełnie co innego. Statystyki potwierdzają to. Pod koniec 2017 r. Średnie ceny odsprzedaży wzrosły o 3%, wobec 11% wzrostu w sektorze nowych budynków. Jestem przekonany, że wielu nabywców nie przeprowadza niezbędnych badań, aby upewnić się, że płacą odpowiednią cenę za bieżące warunki. Dla mnie jedynym sposobem dokonania porównania jest przyjrzenie się cenom na metr kwadratowy w określonych obszarach. Powiedziałem w poprzedniej sekcji, że coś dziwnego zdaje się przychodzić międzynarodowym nabywcom, kiedy widzą nowe projekty. Oczywiście sprytny marketing jest bardzo kuszący, ale ważniejsze jest spojrzenie na cenę za metr kwadratowy. Gdyby zrobiło to więcej kupujących, nie zapłaciliby za to, co płacą.

W 2017 roku na rynku pojawiła się plaża przy Puerto Banus. Położony na ruchliwej drodze głównej, średniej jakości wewnętrznie, mały basen komunalny i bez ogrodów. Jednak kupujący płacili równowartość 9 000 € za metr kwadratowy. To postawiło na cenę 1,2 miliona euro na penthouse z widokiem na zestaw świateł na głównej drodze. To jest stare. W tym samym czasie dostępny był penthouse z odsprzedaży duplex zbudowany w 2005 r. Tylko 500 m od hotelu. Miał więcej metrów kwadratowych, znacznie bliżej plaży, bez hałasu ulicznego, piękne ogrody i basen. Cena zakupu wyniosła 2 800 euro za metr kwadratowy, a kupujący planowali całkowite wyremontowanie mieszkania. Ale nawet jeśli wyrzucą na to pieniądze, będą mieli lepsze nieruchomości za około 4000 euro za metr kwadratowy.

Jedynym powodem, dla którego mogę znaleźć tag o wartości 1,2 mln EUR, jest to, że był nowy. Nowe może być miłe, ale nie warto płacić więcej niż dwa razy na mkw. I na pewno nie ma to sensu finansowego, ponieważ własność jest tylko nowa raz. Jest to odsprzedaż w późniejszej sprzedaży, a cena wywoławcza będzie musiała odnosić się do innych odsprzedaży.

Osobiście nie mogę przewidzieć nabywcy w wysokości 9 000 EUR za mkw. mieszkanie zawsze zyskujące zyski. Dla kontekstu, kiedy pękła bańka, najwyższa cena w gminie Marbella wyniosła 6000 – 7 000 EUR za mkw. Niemniej jednak kupujący w 2017 r. Uznali, że warto zapłacić nawet o 30% więcej. Jednocześnie ceny odsprzedaży w najlepszych lokalizacjach są nadal o 20% niższe od tego szczytowego poziomu. Mogę przyjąć, że niektórzy nabywcy nie przejmują się zbytnio brakiem zysku. Ale jeszcze nie spotkałem kogoś, kto z radością poniesie stratę.

Możesz zastosować to samo rozumowanie do dowolnego regionu, zakładając oczywiście, że istnieje funkcjonujący rynek. Możesz porównywać ceny za metr kwadratowy tylko w obszarach, w których rynek się odbudowuje. To nie działa, jeśli nic nie sprzedaje, potrzebujesz dowodów rzeczywistej sprzedaży. Postępuj zgodnie z prostymi zasadami i nie popełnisz błędu.

W miarę oddalania się od najlepszych lokalizacji zmniejsz cenę za mkw. Wykonaj te same obliczenia dla nowej nieruchomości i porównaj cenę dewelopera z cenami odsprzedaży w najlepszej lokalizacji. Jeśli istnieje ogromna różnica, pomyśl dwa razy. Nigdy nie zapominaj, że twoja nowa nieruchomość będzie z drugiej ręki, gdy przyjdziesz ją sprzedać. Fakt, że zapłaciłeś podwójną stopę odsprzedaży w tym czasie, nie będzie się liczył do niczego. Nie oznacza to, że możesz podnieść swoją cenę wywoławczą ponad to, co rynek może wytrzymać.

Nabywcy wchodzący obecnie na rynek po właściwej cenie mogą spodziewać się znacznego wzrostu kapitału w średnim okresie. Jednak nie widzę, aby te, które płacą zawyżone ceny nowych budów, zrywały nawet w najbliższej przyszłości. W najgorszym przypadku sądzę, że niektórzy nigdy nie osiągną zysku. Ale jest to inna historia dla odsprzedaży na najlepszych stanowiskach. Następnie istnieje konkurencja między kupującymi za nieruchomości po właściwej cenie. Mimo to w 2017 r. Doszło do znacznych obniżek cen. Zbyt wielu sprzedawców było zbyt podekscytowanych przez oznaki ożywienia i było zbyt ambitnych z ich ceną wywoławczą.

Hiszpański rynek nieruchomości 2018 – konkluzje

Kwestie, które utrzymały krajowy rynek nieruchomości w depresji w 2017 r. Będą nadal czynnikami w całym 2018 r. Wysokie bezrobocie, niepewność zatrudnienia, emigracja wykształconej młodzieży i restrykcyjne kryteria udzielania pożyczek to tylko niektóre z nich. Jednak nadal mają zastosowanie czynniki, które przyciągnęły rekordową liczbę nabywców z zagranicy do Hiszpanii w 2017 roku. Hiszpański majątek pozostaje relatywnie przystępny, a średni wzrost jego kapitału jest możliwy do osiągnięcia w perspektywie średnioterminowej. Ponadto Hiszpania jest postrzegana jako kraj stosunkowo bezpieczny i stabilny. Wielką niewiadomą jest kwestia katalońska. Może to mieć wpływ na rynki krajowe i zagraniczne. Rzeczywiście, pod względem rynku zagranicznego jest trzecim co do wielkości w Hiszpanii.

Nie ulega wątpliwości, że na rynkach nieruchomości i turystyki w Hiszpanii odnotowano niestabilność i brak bezpieczeństwa w innych regionach. Mam nadzieję, że to się nie zmieni. Jeśli nie, to przewiduję, że w 2018 r. Nabywcy międzynarodowi pójdą do Hiszpanii jeszcze wyżej. Słońce wciąż świeci i wiele osób ocenia jakość życia jako jedną z najlepszych na świecie. Czego nie lubić?

Brak wysokiej jakości zapasów po odpowiedniej cenie w najlepszych lokalizacjach będzie problemem w całym 2018 roku. Jak zawsze niedobór zapasów wywiera presję na ceny. Sądzę więc, że rok 2018 jest rokiem, w którym może zacząć działać efekt szumu. Do tej pory odzyskiwanie ogranicza się do najlepszych lokalizacji w każdym regionie. Z pewnością nie było to możliwe, ale wzrost cen wywiera teraz presję na budżety. W rezultacie kupujący mogą mieć trudności ze znalezieniem tego, czego chcą w preferowanej lokalizacji. Konieczne mogą być pewne kompromisy.

Moja rada dla kupujących w 2018 roku nie polega na obsesji na punkcie nowych budowli. Wielu nie jest w najlepszych lokalizacjach. Najpierw sprawdź ekwiwalentne odsprzedaży, obliczyć cenę za mkw. do każdej aktualizacji. Następnie możesz uzyskać przemyślany pogląd na temat tego, co jest najlepsze z finansowego punktu widzenia. Wynik prawie na pewno będzie niższą ceną, większą własnością i, co najważniejsze, lepszą lokalizacją. Dokładne wyszukiwanie może nadal odkrywać prawdziwe transakcje, chociaż będą one trudniejsze do znalezienia w 2018 roku. Niemniej jednak, zawsze będą sprzedawcy bardziej zmotywowani i realistyczni niż inni.

Nie kupuj niczego, co jest zniszczone. Drogi z czasem stają się bardziej ruchliwe, więc jeśli będzie głośno, to będzie tylko gorzej. Jeśli istnieje widok mobilnego masztu, zakładaj, że będzie więcej. Słupy wysokiego napięcia są również bardzo ważne.

Przeczytaj uważnie marketing i bądź sceptyczny. Materiały promocyjne nowego projektu w Marbelli podkreślają panoramiczne widoki na morze, lokalizację w Golf Valley, współczesną architekturę. Ale nie ma żadnej wzmianki o tym, co uważam za najważniejszą cechę. Z pewnością chciałbym wiedzieć, że strona powraca na autostradę AP7. Dziwne zaniedbanie, ale wiele nasadzeń zostało zrobionych w celu zbadania projektu. W rezultacie mogę łatwo wyobrazić sobie kupujących, którzy nie zdają sobie sprawy z tego, co jest za tylną granicą, dopóki nie jest za późno. Sprawdź, czy orientacja jest odpowiednia dla dobrego zimowego słońca, ponieważ wiele nieruchomości będzie bez niego ciemnych i zimnych.

Jeśli w pobliżu jest pusty teren, dowiedz się z absolutną pewnością, co, jeśli w ogóle, można zbudować. Agent sprzedaży, który mówi, że jest strefą zieloną, nie jest wystarczająco dobry. Po co ryzykować utratę fantastycznego widoku? Zawsze pytam o następujące pytania podczas oceny właściwości dla moich klientów. Jeśli okoliczności zmieniają się i muszą szybko sprzedawać, czy cena jest odpowiednia dla nich? Po drugie, czy jest to nieruchomość, na którą zawsze będzie popyt, niezależnie od warunków rynkowych? Bez wątpienia bałagan ostatnich lat nauczył nas cennej lekcji. A to oznacza, że ​​zawsze będzie zapotrzebowanie na najwyższą jakość w najlepszych lokalizacjach. To zawsze było, nadal jest i zawsze będzie dotyczyło lokalizacji.

Translate »